・池田山・島津山の坪単価
・「城南五山」とは何か？
・芸能人・富裕層選ぶ理由
・上皇后さまの実家
・松濤・田園調布との比較
アナリスト
五反田駅から坂を上がると、駅前の喧騒が嘘のように静まり返る。立派な門構えの邸宅や緑深い庭園、各国の大使館など・・・そこは「城南五山」と呼ばれる、東京でも指折りの由緒ある高級住宅街です。
池田山・島津山は、江戸時代の大名屋敷を起源とし、明治以降は華族や政財界人が住んだ格式高いエリアで、田園調布や松濤と並び、「真の高級住宅街」と称されることも多いです。
ではなぜここに富裕層や芸能人は集まるのでしょうか？
2026年の最新公示地価データをもとに、その魅力を不動産的視点で読み解いてみました。
池田山・島津山の坪単価データ【2026年最新】
池田山の公示地価は、2026年に坪単価601万円と、前年比+14.47%という高い上昇率を記録しました。島津山を含む東五反田エリアも堅調に上昇しています。
池田山（いけだやま）の公示地価の平均は182万0000円/m2、坪単価では平均 601万6528円/坪です。公示地価の前年からの変動率は+14.47％の上昇です。
参照：土地代データ-池田山
池田山の坪単価約601万円・前年比+14.47%は品川区でもトップクラスの水準・上昇率です。
このエリアは低層住居専用地域で広い敷地の邸宅が多く、まとまった土地が市場に出にくいため希少性が高い。
アナリスト
旧大名屋敷から続く格式「城南五山」とは？
池田山・島津山を理解する鍵が「城南五山（じょうなんござん）」です。これは、JR山手線の目黒駅から品川駅にかけてのエリアにある5つの高台の総称です。
城南五山
旧島津公爵邸
（現・清泉女子大学）
岡山藩池田家の下屋敷跡
外交官・花房子爵の別邸跡
徳川将軍家ゆかり
（旧ソニー本社）
三菱・岩崎家の別邸跡
城南五山は江戸時代、外様大名の下屋敷が立ち並んだことから「外様山」とも呼ばれてました。明治時代になると財閥や実業家の邸宅地となり、昭和に入ってからは政財界の著名人や文化人の住まいとして人気を集めました。
高台で地盤が強固で見晴らしが良く、江戸城にも近い・・・この立地の良さが、時代を超えて上流階級に選ばれ続けた理由です。
城南五山のブランド力は非常に強く、このエリアの高級マンションは住所ではなく「○○山レジデンス」のように山の名前を取り入れることが多い。
「池田山に住む」「島津山に住む」こと自体が、このエリアではステータスとしています。
アナリスト
池田山と島津山の特徴とは？
岡山藩池田家ゆかり
坪601万円
東五反田4、5丁目の高台。池田家の下屋敷跡。池田山公園や上皇后美智子さまの生家跡「ねむの木の庭」がある。在日インドネシア大使館なども所在する閑静な邸宅街。
旧島津公爵邸の地
坪808万円（東五反田）
東五反田1、3丁目の高台。仙台藩伊達家の下屋敷を明治期に島津公爵が引き継いだ。英国人建築家コンドル設計の洋館（現・清泉女子大学本館）が残る、風格ある邸宅街。
池田山と島津山は、どちらも江戸時代の大名屋敷を起源とする高台の邸宅街です。
池田山は「皇室ゆかり・庭園の街」
島津山は「公爵邸・洋館の街」
という個性があります。
いずれも第一種低層住居専用地域が中心で、広い敷地に立派な邸宅と低層の高級マンションが建ち並び、落ち着いた街並みが保たれています。
芸能人や富裕層が池田山・島津山に住む5つの理由
池田山・島津山は田園調布や松濤と並ぶ「真の高級住宅街」として知られています。旧大名屋敷・華族邸宅という歴史的な格式は、新興の高級エリアにはない重みです。「成金が少ない、本物の高級住宅街」を求める富裕層・文化人に選ばれている。
五反田・目黒・大崎の各駅に近い利便性がありながら、高台にあるため駅前の喧騒とは切り離されています。坂を一つ上がるだけで別世界の静寂が広がる。この「便利なのに静か」という二面性がプライバシーを求める芸能人に好まれています。
城南五山は第一種低層住居専用地域が中心で、150坪以上の広い敷地の邸宅が今も残る。低層の重厚なマンションも一戸あたり200㎡クラスが多い。港区のタワーマンションとは異なる「地に足のついた邸宅」を構えられるのが魅力です。
山手線の内側に位置し、品川駅から羽田・成田空港へのアクセスも良好。坂道が多く駅から離れた場所もあるが、車移動が前提の富裕層には問題にならない。むしろ「車で動く生活」に最適化された街。
高台で地盤が強固なため、災害への強さという実利的な安心感があります。希少性の高い邸宅地で、地価も前年比+14.47%と堅調。歴史に裏打ちされたブランドと相まって、資産価値が落ちにくい。資産防衛の観点でも優れたエリアです。
「正田家・旧島津公爵邸」歴史と文化
池田山にある区立庭園。上皇后美智子さまのご実家「正田家」があった場所を整備した公園で、美智子さまが詠まれた歌にちなんで名付けられました。今も正田家の親族が近隣に暮らすとされ、池田山の格式を象徴する場所となっています。
島津山にある、英国人建築家ジョサイア・コンドルが設計したイタリアルネッサンス様式の洋館。1915年に完成し、財界人の社交場として使われました。現在は清泉女子大学の本館として保存され、「しながわ百景」にも指定されている。
岡山藩池田家の下屋敷跡の奥庭部分を整備した和風庭園。池泉回遊式の美しい庭園で、都心とは思えない静謐な空間が広がります。池田山の自然と歴史を感じられる憩いの場です。
このように、池田山・島津山には大名屋敷・華族邸宅・皇室ゆかりの土地という重層的な歴史が刻まれています。単なる「地価の高い街」ではなく、日本の近代史と深く結びついた格式が、このエリアの価値を唯一無二のものにしています。
池田山・島津山に住むと噂される芸能人
城南五山（池田山・島津山・花房山など）とその周辺には、格式を重んじる大物俳優や有名タレントなどが自宅を構えていると報じられることがあります。
城南五山に住むとされる芸能人は、キャリアと社会的地位を確立したベテラン・実力派が中心です。華やかな港区エリアとは対照的に、「歴史と格式のある本物の高級住宅街」を選ぶ層に好まれています。
アナリスト
会社経営者や政治家もよう住んどって、住んどる人らの顔ぶれ見ても「成熟した富裕層の街」なんがよう分かるで。
⚠️ 上記は各種メディア・公開情報を基にした情報で、噂レベルのものも含みます。プライバシーに配慮し、具体的な住所・物件の特定は避けています。
松濤・田園調布との「真の高級住宅街」比較
| エリア | 坪単価 | 街の特徴 | 格式の源流 |
|---|---|---|---|
| 池田山・島津山（品川区） | 601〜808万円 | 城南五山・旧大名屋敷 | 大名屋敷・華族邸宅 |
| 松濤（渋谷区） | 750万円 | 渋谷の隠れ高級住宅街 | 紀州徳川家・鍋島家 |
| 田園調布（大田区） | 292万円 | 計画的高級住宅街 | 渋沢栄一の田園都市構想 |
これら3エリアは、いずれも「歴史と格式に裏打ちされた高級住宅街」という共通点があります。
中でも池田山・島津山は、大名屋敷・華族邸宅という最も古い系譜を引く点で別格。
松濤の「渋谷徒歩圏の隠れ家」、田園調布の「計画都市」とも異なる、「旧支配層の邸宅街」という独自の格式が、城南五山の価値を支えています。
池田山・島津山｜よくある質問FAQ
Q：池田山・島津山の坪単価はいくらですか？
2026年公示地価で池田山が約601万円／坪（前年比+14.47%）、島津山を含む東五反田の総平均が約808万円／坪（前年比+15.99%）です。品川区の中でも最高クラスの水準で、低層住居専用地域の邸宅街としては東京屈指の地価です。
Q：「城南五山」とは何ですか？
JR山手線の目黒駅から品川駅にかけてのエリアにある5つの高台、島津山・池田山・花房山・御殿山・八ツ山の総称です。江戸時代に大名屋敷が立ち並び、明治以降は華族や政財界人の邸宅地となった、東京でも由緒ある高級住宅街です。八ツ山以外はすべて品川区に位置します。
Q：なぜ富裕層や芸能人は池田山・島津山に住むのですか？
主な理由は5つです。
- 「城南五山」という別格のブランド
- 駅前の喧騒から隔絶された静けさ
- 150坪以上の広い敷地に邸宅を構えられる
- 山手線内側＋空港アクセスの利便性
- 強固な地盤と資産価値の安定です。
「成金が少ない、本物の高級住宅街」を求める層に選ばれます。
Q：池田山と上皇后さまの関係は？
池田山には、上皇后美智子さまのご実家「正田家」がありました。現在その跡地は区立庭園「ねむの木の庭」として整備され、美智子さまが詠まれた歌にちなんで名付けられています。今も正田家の親族が近隣に暮らすとされ、池田山の格式を象徴する場所となっています。
Q：島津山にある有名な建物は何ですか？
旧島津公爵邸（現・清泉女子大学本館）です。英国人建築家ジョサイア・コンドルが設計したイタリアルネッサンス様式の洋館で、1915年に完成しました。財界人の社交場として使われ、現在は「しながわ百景」に指定され保存されています。島津山という地名もこの島津公爵邸に由来します。
池田山・島津山｜まとめ
池田山・島津山エリア分析
- 坪単価は池田山 約601万円、島津山（東五反田） 約808万円
- 「城南五山」は大名屋敷を起源とする5つの高台の総称
- 池田山は「皇室ゆかり・庭園の街」
- 島津山は「公爵邸・洋館の街」
- 富裕層が住む理由は5つ
ブランド・静けさ・広い敷地・利便性・地盤 - 上皇后さまの実家「正田家」跡など歴史的名所が点在
- 松濤・田園調布と並ぶ「真の高級住宅街」の格式を持つ
池田山・島津山が富裕層や芸能人に選ばれる理由は、「歴史に裏打ちされた、揺るぎない格式」にあります。
大名屋敷から華族邸宅、そして現代の邸宅街へ・・・数百年の時を重ねて醸成された品格は、新興の高級エリアには決して真似できない。駅前の喧騒から坂を上がった先に広がる静寂は、まさに「本物の高級住宅街」と呼ぶにふさわしいでしょう。
不動産的な観点でも、城南五山は希少性・歴史性・地盤の強さという三拍子揃った資産価値が極めて安定しています。前年比+14.47%という地価上昇率も、その普遍的な価値を裏付けていると言えるのではないでしょうか？
「成熟した富裕層が、静かに本物の暮らしを送る街」
それが池田山・島津山という、東京屈指の高級住宅街です。
今回も最後までご覧いただきありがとうございました。
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